不動産投資で大失敗しないための7つの知恵

 

不動産投資は本当に失敗しにくいのか?

 

現在の不動産投資は賃貸物件を購入して、家賃収入を得るというのが基本的なスタイルです。
部屋が空室にならない限り、家賃収入が入るので、投資の中でも比較的安定した収益が狙えることで知られています。

 

こうした点から不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われています。
つまり、株式投資やFXのようなハイリスクハイリターンな投資と違い、それほど大きなリスクを背負わなくても良いということです。

 

では、不動産投資は失敗しにくい投資なのでしょうか?
実はそうとも言えません。

 

と言うのは、不動産投資は物件購入に大きな金額が動くのが特徴と言えます。
そのため物件購入の資金をすべて自己資金でまかなうことは難しいケースが多く、その場合は銀行などの金融機関から借り入れをすることになります。

 

他の投資と違って、不動産投資は「不動産賃貸業」というビジネスとしての側面があるため、金融機関から融資を受けることが可能です。
この融資はつまるところ借金ということに他なりません。

 

こうした多額の借金は返済が滞れば、大きなダメージとなり、自らに降りかかってきます。
場合によっては自己破産などに陥るリスクもあるのです。

 

不動産投資で失敗するケース

では、不動産投資において失敗するケースとして、どんなものがあるのでしょうか?

 

入居者が集まらない

まず一番多いのが入居者が集まらないというものです。
いわゆる空室リスクと呼ばれるものです。

 

基本的には家賃収入しか収入が見込めない不動産投資において、入居者がいないというのは致命傷となります。
入居者がいなくても、借入がある場合、毎月返済をしていかなければいけません。
借入が無い場合でも、固定資産税など一定の経費がかかってきます。

 

入居者がいれば安心できるかと言うとそうとは言い切れません。
家賃を支払わない不良入居者がいれば大変です。
その場合、大家が泣き寝入りするというケースも多いのです。

 

自然災害や人災

他にも入居者の自殺や事件がらみで物件の価値が低下することもあります。
大家にとっては寝耳に水の災難だと言えるでしょう。

 

また、地震や火災、水害など、自然災害や人災により物件に被害が出る可能性もあります。
近年、日本列島全体で地震の頻発や、台風やゲリラ豪雨などに見られる極端な気象現象が増えているため、こうした自然災害による被害の可能性は高まっているのが現実です。

 

このように不動産投資で失敗するケースはたくさんあります。
やはり、投資であるからにはこうしたリスクがあることをしっかりと認識する必要があります。
不動産投資をすれば小さな失敗はつきものですが、大きな失敗は絶対に避けるべきなのです。


次に不動産投資で大失敗しないための7つの知恵を説明していきます。

自分の頭で考える

不動産投資をする際、投資はすべて自己責任だという当たり前の原則を今一度しっかりと自覚しましょう。
投資で失敗をすれば、すべてが投資家に降りかかってきます。投資家以外に誰もその責任をとってはくれないのです。

 

不動産業者の中には不良物件を販売してくる悪質な業者も存在しています。

 

売れればそれで良しという業者は、物件を購入した投資家が成功しようが失敗しようがどうでも良いと考えていたりするのです。
ですから、業者の言いなりにはならないようにしましょう。
常に自分の頭で冷静に判断して考える必要があります。

投資は数字で考える

投資はどんなジャンルであれ、投資した資金に対していくらリターンがあったかを客観的にみないといけません。
つまり数字で考えるということが重要なのです。
物事を判断するとき、何となく雰囲気だけで判断してしまう人は要注意です。

 

また、不動産投資において特に重要となるのがキャッシュフローです。
物件を購入する際にキャッシュフローが出る物件かどうかというのは重要な判断基準です。

 

キャッシュフローが出ないような物件だと
毎月利益どころか、持ち出しのほうが多くなったりします。

 

不動産業者の中にはそうしたキャッシュフローが出ない物件を
平気で販売して来る業者もいるので、冷静に判断しないといけません。

 

悪質な不動産業者はそうした物件に対して、赤字分は経費として認められるので税金が安くなるなどという場合がありますが、騙されてはいけません。

 

大事なのはキャッシュフローがしっかり出るかどうかという点であり、
赤字が出ることがわかっている物件など最初から論外なのです。

 

最近増えている新築のワンルームマンションを販売する業者にこうした節税を売りにするケースが目立ちますので、注意が必要です。

 

不動産投資は普段の生活感覚とは異なる大きな金額を扱うことが多くなります。
ですから、投資した金額に対していくらリターンがあるかという原則をしっかりと確認しながら判断する必要があります。

 

物件を見る目を養う

不動産投資においては新築で物件を建てる場合と、中古の物件を買う場合の二つがあります。

 

このうち特に中古で物件を買う場合は、その物件の良し悪しを見抜かないといけません。

 

そうでないと思わぬ不良物件をつかんでしまう可能性があります。
例えば、購入後すぐに大規模な修理が発生する物件もあるからです。


屋根・水回り

修理に多額のお金がかかるのは屋根と水回りが代表的です。
これらの箇所にトラブルがあると数百万円の費用が掛かることも覚悟しないといけないでしょう。
そうなると多額の修理費のために投資の収益が圧迫されます。

 

シロアリ

また、古い木造物件の場合、シロアリにも要注意です。
柱が大きく損傷している場合、その修理費用は莫大な額となります。

 

物件を見る目を養い、不良物件をつかまないようにしたいと思うでしょうが、実際のところ内部構造は素人ではわからないものです。
場合によっては専門家に同行してもらうなどの対策も必要でしょう。

 

購入する物件自体についても、リサーチは重要です。
特に現在のオーナーがなぜ、物件を売るのかは重要なポイントです。
相続などで売るなどは理想的ですが、何らかのトラブルが背景にあるケースも少なくありません。

 

こうした物件を手放す理由には、物件の価値を左右する大きな理由が隠されていたりします。
手放す理由を販売する業者に確認するとともに、自らもリサーチしてみると良いでしょう。

 

中古物件の場合、既に入居者がいると思いますが、それらの入居者についてのリサーチも欠かせません。
きちんと家賃が支払われているか、トラブルを起こす人がいないかを調べておくことが大切です。

 

リサーチ力をつける

不動産投資と言うのは物件を購入した時点でその成否の半分以上が決まってしまいます。
不良物件を購入した後、頑張って挽回しようとしても困難なことが多いのです。

 

購入した後、売るに売れず困っているという投資家もたくさんいます。
そうならないようにするためには、とにかく良い物件を購入するということに尽きます。

 

基本的には大規模な修繕がいらず、入居者がいてきちんと家賃収入が入るのであれば、失敗する可能性は低いでしょう。
しかし、それを見極めるにはリサーチ力が必要です。
物件購入前に物件周辺をリサーチして、賃貸の需要やライバルとなる他の物件の動向を調べましょう。

 

家賃相場も調べるべきですし、重要なのは空室状況です。
空室が目立つエリアは注意が必要です。

 

また、将来、その地域にある大学や大企業が移転することなどで、賃貸需要が激減する可能性もあります。
そうした情報についても事前にリサーチしておけば大きなリスクを防ぐことができます。

 

リサーチ力をつけるには、たくさんの物件を見て回ると参考になります。
ポイントを抑えることも重要ですが、場数を踏むことも良い勉強になるのです。

 

保険に加入する

前述のように自然災害などにより物件に予期せぬ被害が出る可能性があります。
火災や地震などにより、物件を失えば残るのは借金のみというケースもあります。

 

そうした事態を防ぐために保険があります。
各損害保険会社が火災保険や地震保険などを販売しているので、こうした保険に入っておくこともリスクを減らすためには有効です。

 

もちろん、保険料は必要ですが、万一の事態を考えれば保険料はそれほど高いものではないと言えます。
最近の火災保険は火事だけではなく、ゲリラ降雨や河川の氾濫などによる水害など住宅への被害を想定した住宅総合保険という形で販売されるケースが多くなっています。
これだと住宅に関するあらゆる被害に対応できるため安心と言えます。

 

これらの保険の中でポイントとなるのは地震保険です。
通常の住宅総合保険では地震による被害をカバーすることができません。
ですから、別途地震保険に加入しないといけません。

 

近年、日本列島では地震が頻発して各地に被害が出ていることはご承知のことだと思います。
出来れば地震保険に加入しておくと安心と言えるでしょう。

 

ですが、地震保険は高額なのが特徴です。
住宅総合保険に地震保険を加えれば倍ぐらいの保険料になることも珍しくはありません。
ですから、リスクについてよく考えて適した保険に加入するようにしましょう。

 

勉強を続ける

どんな投資であれ、成功を続けている人は常に勉強をし続けています。これは不動産投資でも同じです。

 

不動産投資は究極の不労所得などと呼ばれたりして、物件を買いさえすれば後はほったらかしでも儲かると思っている人も少なくありません。

 

確かに手間暇がかからないことは確かですし、良い物件であれば購入しさえすれば儲かるのも確かです。

 

ですが、成功し続けるためにはやはり知識を得ることは重要ですし、得た知識を実践していくことが求められます。
長く投資を行っていれば、一定の知識が身についてきますが、それでも投資環境は変わりますし、法律なども改正されることがあります。
ですから、勉強を続けることは勝ち組の投資家になるためには不可欠なことだと言えます。

 

では、不動産投資の場合、どんな勉強が必要なのでしょうか?

 

書籍

先ずは書籍で勉強してみるのが最も手軽でコストパフォーマンスにも優れているでしょう。
現在、不動産投資だけでもかなりの書籍が出版されています。

 

不動産投資の成功法はもちろん、空室対策なども既にかなり出尽くしています。

 

これらを知っているのとそうでないのとでは、かなり差がつくことになるでしょう。

 

書籍の費用は1冊1500円程度ですし、中古で購入すればもっと安くで購入することもできます。
こうした書籍を購入する際、その著者がどんな立場で書いているのかを知ることも重要です。

 

実際に不動産投資を行っている投資家なのか、それともコンサルタントなのか、あるいは業者なのかも重要です。
自ら不動産投資を行っている投資家の意見が優れているかと言うとそうとも言い切れません。
不動産投資をする場合、その人の属性(年齢、職業、経歴、資産…等々)によって出来る投資が決まってきます。
いくら優れていても自分ができないスタイルの投資だと実行することができないわけです。

 

セミナー

書籍以外にセミナーに参加するのも良い方法です。
地方だと厳しいかもしれませんが、首都圏などの大都市圏ではそうした不動産投資関係のセミナーが頻繁に開かれています。

 

ただこうしたセミナーについても主催者が誰なのか、何の目的で開いているのかを見極めることが重要です。
キャッシュフローが出ないような物件を販売するために不動産業者が主催しているようなセミナーもあったりするので注意が必要です。

 

リスクを見極める

不動産投資も投資である以上、リスクがあるのは当然です。
しかし、それらのリスクを最小限にし、仮に好ましくない事態になってもをそれらを上手くコントロールできれば対応できるはずです。

 

そのためにはリスクを見極めることが重要となります。


先ずはどんなリスクがあるかをすべてピックアップしてみましょう。
そして、それらに対してどのように対応するのかを考えてみましょう。

 

例えば、若い独身者が住む場合、転居リスクも高くなります。
その場合、空室が生じてもそのエリアで住みたいと考える居住者が多い町だとそれほど空室リスクを恐れる必要はありません。
このようにリスクに対応できればそれほど問題ではないのです。

 

逆にリスクがあまりに大きいと考えるのであれば、その投資は行わないようにするべきです。
こうしたリスクを軸において、投資を実行するかどうかを判断することは重要です。

 

さいごに

以上、不動産投資で大失敗しないための7つの知恵について説明してきました。
不動産投資は多くの成功者が出ている投資スタイルであり、まだまだ可能性があると言えます。
しっかりと準備をすることで、成功への可能性は飛躍的に高まります。
そのためには上記の7つの知恵をしっかりと頭に入れて投資を行うようにしましょう。

不動産投資で大失敗しないための7つの知恵記事一覧

不動産投資は投資の一つのジャンルです。投資というものはどんなジャンルでもそうですが、最初に投資した金額に対して、いくらリターンがあるのかという点が重要になります。例えば1000万円の賃貸物件を購入したとして、そこから、毎月、家賃収入が入るとします。いろいろ経費がかかるかもしれませんが、それを差し引いた純粋な利益が年間100万円あるとします。この場合、最初に1000万円投資して、年間100万円入るわ...

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