サルでもわかる任意売却※競売との違い・流れ・デメリット

 

不動産を売る場合、自らの意志で売りたいというケースもあれば、売らざるを得ないという場合もあるでしょう。
後者の典型が住宅ローンが払えないというケースです。

 

思わぬ倒産やリストラなどによる失業、ボーナスを当てにしていたのに出なくなったなど、いろんな事情により返済計画が破たんしてしまうことはあるものです。
こうした事例は特殊なものではなく、思っているよりも多いものです。

 

さて、そうした事態になった時に不動産を売却する方法として、任意売却というものがあります。この任意売却はお金を借りている債務者に対する救済といった側面があります。

 

ここでは任意売却について掘り下げて考えてみます。

 

任意売却と競売の違い

任意売却について理解するには競売との違いを理解するのが一番です。

 

通常、ローンの支払いができなくなると、銀行などお金を貸している金融機関は担保になっているその住宅を強制的に売る手続きを行います。
これは競売と呼びます。

 

競売は購入する立場から言うと、安くで物件を手に入れる方法と言えますが、売られる立場から考えると安くで物件を買い叩かれると言えます。
こうした競売にかけられる前に市場価格で売却したほうが債務者としては得になるわけです。

 

ただローンが残っている物件を売る場合、通常残りのローンを一括返済することが条件となります。
これが可能であれば売却をすればよいわけですが、売却代金を全額ローンの返済に充ててもローンの残債を払えないというケースも多くあります。
そうなると売るに売れず、競売しか方法がありません。

 

そこに登場するのが、この任意売却という方法です。
任意売却だとローンを一括返済しなくても、物件を売却できます。
つまり、残った債務は少しづつ返済することも出来るのです。

 

任意売却の流れ

 

任意売却をする際の流れとしては、先ずローンが払えなくなる状態が発生することになります。
そして、実際に支払いを滞納するといずれ金融機関は債務の一括返済を保証会社などに求めます。
そうすると保障会社などは債務者に代わって金融機関に一括返済を行います。
これが行われると、最早、家を手放すことは覚悟しましょう。

 

ここで任意売却を決意して、債権者にそれを認めてもらうことが重要です。
そうしないと競売にかけられ、家は安くで買い叩かれてしまいます。

 

前述のように家を売却する際にはローンの一括返済が必要ですが、それが出来ないなら任意売却を債権者に認めてもらい、市場価格で売却することで債務を少しでも減らし、残りの返済を楽にするべきです。

 

任意売却のデメリット

 

次に任意売却のデメリットについて説明します。
任意売却は誰もが出来るものではありません。

 

出来るかどうかは債権者がそれを認めるかどうかにかかっています。
あくまでも債権者の考えひとつで決まってしまうものだということを忘れないようにしましょう。

 

どんな事情であれローンが支払えないのであれば、それは債務者の責任です。
それを棚に上げて、債権者に対して態度が悪かったり、誠意の見られない債務者に対しては任意売却を断ることも出来るわけです。
債務者は任意売却をお願いするというスタンスだということは理解しておく必要があります。

 

また、保証人がいる場合も同様で保証人から任意売却を認めてもらう必要があります。

 

さて、任意売却を認めてもらっても、不動産が売れなければ意味がありません。
価格が折り合いがつかず売れなかったりすると、結局、競売にかけられてしまうということもありえます。

 

そのためには売却をする不動産屋選びも重要です。
不動産屋選びに失敗すると債権者の側がダメージを受ける可能性も高いと言えます。

 

このように任意売却は返済が滞った場合の万能薬ではなく、必ずしも思うようにいかないというケースもあるのです。

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