大損しない住宅ローンの選び方!シュミレーションもしてみよう!

 

不動産を購入する場合、多くの方は銀行から住宅ローンの借り入れを行うと思います。
現在は、超低金利状態が続いていますので、不動産会社や銀行で「マイホームを買うなら、低金利の今がお得です!」と言われた方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

確かに、ひと昔前より低金利になっていることは事実ですが、住宅ローンの選び方によって、支払う利息の額は大きく変わってきます。
そこで今回は、住宅ローンの選び方についてご紹介します。

 

住宅ローンにはどんな種類があるの?

住宅ローンは、固定金利型と変動金利型、固定金利選択型に分けられます。
それぞれ、どのような特徴があるのでしょうか?

 

固定金利型

借りたときの金利が、返済期間が終了するまで変わらないタイプです。
金利が上昇する時期に有利です。

変動金利型

金利の情勢によって、金利が変動するタイプです。
半年に一度、金利が見直されるのが一般的です。
金利が下がる時期に有利です。

固定金利選択型ローン

変動金利型の一種ですが、返済当初の一定期間(2年間・3年間・5年間・10年間)の金利が固定されるタイプです。
当初の固定期間が終了すると、再度固定金利型か変動金利型を選択するのが一般的です。
選択した時点で新たな金利が適用されます。

 

返済のしくみってどうなっているの?

毎月の住宅ローン返済額は、元金と利息によって成り立っています。
元金の減るスピードは、返済方法によって変わってきます。
各返済方法の特徴を確認しておきましょう。

 

元利均等返済

 

毎月の返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすい方法です。
当初の返済額が月10万円の場合、金利の変動がなければ、返済額はその後も10万円のままです。
元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

 

元金均等返済

 

毎月の額(元金+利息)は、返済が進むにつれ減少していきます。
当初の返済額が月13万円の場合、金利の変動がなければ、返済額は12万、10万、8万円と徐々に減少していきます。

 

借入れ当初の返済額が多い分、元金の減少が早いため、
元利均等返済よりも支払う利息の額は少なくなります。

 

どの住宅ローンを選べばお得なの?

金利

一般的には、固定金利より変動金利の方が、金利は低く設定されています。
但し、金利変動のリスクが伴いますので、変動金利を利用される際は、金利が上昇したとしても耐えられるだけの余力を残して、返済額を設定するとよいでしょう。

 

総支払額

返済方法は、元利均等返済より元金均等返済の方が総支払額は少なくなります。
但し、返済額が多くなる借り入れ当初と、不動産購入によって手元資金が目減する時期が重なることになります。
そうした状況でも家計として問題ないかを検討しておくとよいでしょう。

 

住宅ローンは、金利情勢のみならず、利用される方の資金状況によって、選び方が変わってくるものです。
それぞれのメリットとデメリットを考慮しながら、ご自身の収支状況に合った住宅ローンを利用して、無理のない返済を実現していきましょう!

どっちが得か?シュミレーションをしてみよう!

住宅ローンの変動金利と固定金利 メリット・デメリット

 

住宅ローンの選び方について続けます。
住宅ローンを借り入れるうえでもっとも重要なのは、「借入金利」です。

 

金利が違うと返済金額がかわる!

借入金額

3000万円

返済期間

35年

運用金利 0.6% 1.5% 2%
毎月返済額 79,208円 91,855円 99,378円
総返済額 3448万2429円 3857万9007円 4173万8968円

上記の表を参照してください。

 

3000万円を期間35年で借入した時の、総返済金額(借入金額+期間利息)を表示しました。

 

  • 「借入金利」が0.6%の場合、総返済金額は、3,348万円
  • 「借入金利」が1.5%の場合、総返済金額は、3,858万円

借入金利の0、9%の差が、総返済金額、510万円の差になります。

 

借入金利0.6%は、現状販売されている変動金利の借入金利です。

 

借入金利.5%は、現状販売されている固定金利の借入金利です。

 

上記の例をみて、あなたはどちらの金利を選びますか?
答えは、510万円もの差があるので、「変動金利」を選びますよね。

 

しかし、「変動金利」には大きな落とし穴(リスク)が存在します。
名前のとおり、金利が変動します。
今契約すると、0.6%で借入できますが、半年ごとに金利を見直します。

 

金利が上昇すれば、総返済金額は多くなります。
仮に5年後に金利が2%になり、5年ごとに、0.5%ずつアップし、最後の15年間は3.5%になった場合、総返済金額は、なんと4300万円になります。

 

「変動金利」の場合は、実際にはあり得ないですが、契約した時の金利、0、6%がそのまま続くと、総返済金額は、3348万円になります。
金利が上昇すれば、総返済金額がアップするのがデメリットです。
上記の例のようになると、最初から「固定金利」を選択した方が良かったことになります。

 

変動金利型のメリット

変動金利型は金利がいつ変わるかわからないけれど、
メリットはなんといっても金利の低さです。

 

半年に1度、市場金利に連動した数字になります。
金利が上がっても、毎月の返済額の見直しは5年に1度になります。

 

全期間固定金利型のメリット

全期間固定金利型は借り入れしたときの金利が最後まで続くのが最大のメリットです。
「変動金利型」より金利は高くなります。

 

上記の例でいいますと、「借入金利」1.5%で契約すると、最後まで、1.5%のままです。
総返済金額は、3858万円で決定します。

 

現状、史上最低の金利の状況が続いています。
35年もの長い間の期間設定をするならば、「全期間固定金利」を選択するのが得策です。

5年〜10年の短い期間設定をするのであれば、金利の低い「変動金利」を選択するのも一つの選択です。

 

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