土地の価格を精密に求める4手法

 

土地の価格というのは時間の経過や時勢などで変動するものであり、正確な価格を求めるのが
難しいものです。そこで今回は、土地の価格を精密に求める手法を4つご紹介させていただきます。

 

原価法

原価法とは、「同じ不動産を再び建築・造成した場合にいくら費用がかかるか」という考え方を基に不動産の価値を評価する方法のことです。

 

この方法で重要なのは「再調達にかかる費用がいくらか」ということを適切に求められるという点で、土地に関して言うのであれば新しい造成地や埋立地などの場合は有効に用いることができます。

 

その反面、既成の市街地内の土地などでは再調達費用の把握が難しいため、価格算出には不向きな方法と言えます。

 

取引事例比較法

取引事例比較法とは、「対象不動産と類似している物件の過去の販売価格から、対象不動産の価値を評価する方法」のことです。
類似の取引事例を選択したうえで地域要因や個別的要因を比較して、時点修正を行い最終的な評価額を求めます。

 

地域要因とは「周辺道路は整備されているか」「騒音等はあるか」といった居住環境に関する要因です。
個別的要因とは「南側に接道しているかどうか」「日照はどうか」といった、より個物件に関する要因になります。

 

これらの有無で価格の調整を行い、最終的な評価額が算出されます。

 

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろう純収益の、現在価値での総和を求めることで対象不動産の価格を求める方法です。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つの方法がありますが、DCF法は特殊性が高く、その内容も複雑になっています。

 

収益還元法は還元利回り等の数字を用いて計算する方法であるため、原価法や取引事例比較法と比べるとより合理的な手法となっていますが正確な価格を求めるためには、不動産会社から提供された還元利回り等の数字が正しいかどうかをきちんと精査する必要があります。

 

賃貸用や事業用として用いられる場合に特に有効な方法と言えるでしょう。

 

開発法

開発法は大規模なマンションが造成されるような、大規模画地や広大地に対して適用される土地価格の算出方法です。
計算式は省かせていただきますが、考え方の基本は「販売総額を現時点に割り戻した額」から「建物の建築費用や造成費」及び付帯費用を現時点に割り戻した額を控除することで、土地自体の価格を算出することになります。

 

マンション等の上物がもしなかったら、ということを仮定して土地のみの価格を算出するということになりますね。
不動産開発業者の視点から土地の価格を求める手法であると言えます。

 

以上が土地の価格を精密に求める4手法でした。
原価法や収益還元法のように、どちらかと言えば建物向けの計算方法もありましたが一般的に不動産の価格を算出する際には、上記の4手法を用いることが多いと言えます。

土地の価格を精密に求める4手法(計算方法)関連ページ

大失敗!後悔しない!マイホームを手に入れる方法
後悔しないマイホームを手に入れるためには、多くの情報を手に入れることが重要です。不動産会社に任せてばかりいると、「失敗した!」という事態に陥りかねません。
元不動産営業が教える不動産仲介手数料の計算式と仕組み
不動産売買時に不動産会社に支払う仲介手数料、消費税についてわかりやすく元不動産営業がお伝えいたします。
一物四価とは?〜同じ土地で何故価格が違うのか〜
今回は一物四価(いちぶつしか)についてお話をします。耳慣れない言葉だと思いますが、簡単に言うと、一つの土地(一物)に対して四つの価格(四価)が存在するという事です。
サルでもわかる路線価図の見方※これで計算できなければサル以下
ひとつひとつ順番に公式に当てはめて計算すればバカでも土地の価格を計算することができます。これで路線価図が読めなければサル以下よ♪
不動産売却の瑕疵担保責任を知らないでは済まされない!
不動産を売却した場合には「瑕疵担保責任」というものが発生します。個人か業者かにより異なります。期間や範囲など気になる点についてお伝えいたします。
不動産売買における特殊物件は価格にどう反映するのか?告知範囲は?
不動産売却時に特殊物件は価格にどのぐらいの割合で反映されるのでしょうか?また告知する範囲はどこまでが妥当なのでしょうか?
知らないと大損!「昭和築物件」に潜むリスクと売れない理由
一般的には売りにくいとされる「昭和築物件」。なぜ昭和築物件は売りにくいのか?また、買う場合どんなリスクを覚悟しなければいけないのかを説明致します。
3ケ月間で売却できない場合は売却自体を見直したほうが良い?
不動産では売り出しから3ヶ月間で売却できない場合は1年後も売れ残る確率が非常に高いです。そのため売値見直しのタイミングとして1つの目安にすると良いでしょう。
サルでもわかる建物価格の計算方法※戸建ての建物価格を導き出す方法
中古物件の、特に戸建ての建物価格がどのように決まるのかをご説明いたします。
マイホーム購入の諸費用にはどんなものがある?抑える方法は?
マイホームを購入するためには、物件価格の他に、多くの諸費用が発生することをご存知ですか?安く抑える方法についても説明します。
住宅ローン借り換えの注意点※比較・シュミレーションが重要
総返済金額と諸費用の総合計を判断材料にして、今借入している住宅ローンと今後借入を検討している住宅ローンとの比較シュミレーションが重要です。
購入・売却の際は是非知っておきたい優良な不動産業者の選び方
不動産購入・売却がうまくいくかどうかというのは、 不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。今回は不動産購入・売却の際に後悔しないように、優良な不動産会社の見極め方をお教えします。
実需にも投資家にも売れる戸建て住宅のメリット
戸建て住宅は居住用としても、投資用の賃貸用物件としても売れる可能性がある非常に魅力的な物件です。
土地価格を公示地価からを計算して割り出すには?
「公示地価」から、実際の土地価格を求める方法をご紹介します。実際にある土地の値段を知りたいという場合に役立ちます。
新築から所有している物件の売り時は購入から5年目と10年目
新築から所有している物件を売却するのであれば、タイミングとしてはいつ頃を狙うのがいいのでしょうか?
住宅ローンが滞った時にやってくるサービサーとは?交渉は?
サービサーとの交渉の際には今の現状を正直に言って、対策を相談したほうが良いでしょう。元々は、破格の値段で買い取った債権が多いですから、サービサーの側も全額回収なんて言うことは考えていません。
大損しない住宅ローンの選び方!シュミレーションもしてみよう!
宅ローンの選び方によって、支払う利息の額は大きく変わってきます。そこで今回は、住宅ローンの選び方についてご紹介します。
競売の流れと競売物件情報を知る方法
競売の流れとインターネット上で競売物件情報を調べる方法について解説します。
ローン残高があっても不動産を売却できるのか?
誤解している人もたくさんいますが、実はローンが残っていても不動産を売ることは可能です。ただしローンが残っているときに売却をするには一定の条件があります。
サルでもわかる任意売却※競売との違い・流れ・デメリット
住宅ローンが支払えなくなった時などに不動産を売却する方法として、任意売却というものがあります。この任意売却はお金を借りている債務者に対する救済といった側面があります。

このページの先頭へ戻る