住宅ローンの借り換えのポイント

 

今はまさに超低金利時代。
変動金利で0.6% 固定金利で1.0%

 

上記の金利より高い金利で現状借入をされている方は借り換えを検討されてはいかがですか?

一般的には次の条件をみたせば、借り換えを検討するべきと言われています。

  • 借り換え後の金利差が1%以上
  • 返済残額が1000万円以上
  • 返済残期間が10年以上

もっと具体的なポイントをお話ししますと、まず総返済金額を比較する。
現状借入をされている住宅ローンの総返済金額と借り換えを検討している住宅ローンの総返済金額を比較する。

 

現在借りている住宅ローンの残債金額が2000万円、残債期間が20年、金利が3%とすると、総返済金額は2662万になります。
このローンを返済期間、20年、金利2%の条件で借り換えすると、総返済金額は2428万円になり、実に1%の金利差で234万円の差額が発生します。

上記の条件は元利均等返済で、ボーナス払いを併用しない毎月返済になります。

 

たった1%の金利差と思いがちですが、何千万という金額を長期間借入するため、たった1%の金利差で上記の234万円の差額が発生します。すごい金額ですよね。

 

 

私自身は住宅ローンの借り換えを5回経験しておりますが、最初は恥ずかしながら基本中の基本の総返済額に着目せず、単純に、2000万の1%の金利差、年間20万、20年で400万円の差額が発生すると間違った理解をしていました。
元金が年々減っていくため234万円になります。

 

上記の総返済金額を算出するのは、住信SBIネット銀行の住宅ローンの借り換えシュミレ-ションに金額、返済期間、金利を入力すれば簡単に算出できますので、基本中の基本の総返済金額は算出をして比較してみてください。
URL https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080106CT

 

総返済金額とは、借入金額プラス利息の合計金額です。
上記のように金利差により、差額が発生するので借り換えをしても良いわけではありません。

 

借り換えにより発生する諸費用

次に借り換えにより発生する諸費用の金額を考えなければいけません。

 

諸費用の項目は以下のとおりです。

事務手数料

ローン契約時に金融機関に支払う手数料です。

保証料

契約者が返済不能になった場合のために保証会社に支払う金額です。
保証料は一般的には、返済金額が多くなり、返済期間が長くなるほど料金は高くなります。

 

私が3回目に借り換えたメガバンクのローンのときは、キャンペーン企画があり、条件がありましたが、保証料がゼロのため借り換えた経験があります。
概算ですが、2000万円、20年の借入で20万円から30万円です。

 

団体信用生命保険料

契約者が死亡・高度障害などの場合に、以後のローンが不要になる保険料。
私が借り換えたローンはすべて返済金利に含まれていましたが、別途支払ケースもあります。

 

税金など

登録免許税、印紙税、司法書士に支払う抵当権抹消、設定費用等。

 

上記の諸費用は金融機関、住宅ローンの種類により色々なケースがあるので諸費用のトータルコストを見て判断すべきです。
保証料と団体信用生命保険料はゼロであるが、事務手数料が高いケース、繰り上げ返済の手数料が高いケースがありますので要注意です。

 

またネット等の広告に出ない条件も実際に金融機関に交渉すると出てくるケースもあります。
私のケースでは子育て金利優遇制度があり、3人の子供がいたため、金利を0.1%優遇してくれたケースもありました。
給与振り込み、カード決済を使用する等金融機関によっては交渉余地があります。

 

上記のように総返済金額と諸費用の総合計を判断材料にして、今借入している住宅ローンと今後借入を検討している住宅ローンの比較をしてはいかがでしょうか。

 

借り換えを検討したときは、まずネット等で2、3の金融機関に申し込みをし、仮審査の結果がでますので、交渉の後最終的にひとつに絞り、同時並行で今借入している金融機関にも、他の金融機関に借り換えを検討していることを伝え、条件変更(金利等)できないか交渉し良い条件を引き出すのも検討し総合的に判断すべきです。

 

現状住宅ローンの金利は過去最低の時代で借り換えの好機です。
上記のポイントを押さえぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

住宅ローン借り換えの注意点※比較・シュミレーションが重要関連ページ

大失敗!後悔しない!マイホームを手に入れる方法
後悔しないマイホームを手に入れるためには、多くの情報を手に入れることが重要です。不動産会社に任せてばかりいると、「失敗した!」という事態に陥りかねません。
元不動産営業が教える不動産仲介手数料の計算式と仕組み
不動産売買時に不動産会社に支払う仲介手数料、消費税についてわかりやすく元不動産営業がお伝えいたします。
一物四価とは?〜同じ土地で何故価格が違うのか〜
今回は一物四価(いちぶつしか)についてお話をします。耳慣れない言葉だと思いますが、簡単に言うと、一つの土地(一物)に対して四つの価格(四価)が存在するという事です。
サルでもわかる路線価図の見方※これで計算できなければサル以下
ひとつひとつ順番に公式に当てはめて計算すればバカでも土地の価格を計算することができます。これで路線価図が読めなければサル以下よ♪
不動産売却の瑕疵担保責任を知らないでは済まされない!
不動産を売却した場合には「瑕疵担保責任」というものが発生します。個人か業者かにより異なります。期間や範囲など気になる点についてお伝えいたします。
不動産売買における特殊物件は価格にどう反映するのか?告知範囲は?
不動産売却時に特殊物件は価格にどのぐらいの割合で反映されるのでしょうか?また告知する範囲はどこまでが妥当なのでしょうか?
知らないと大損!「昭和築物件」に潜むリスクと売れない理由
一般的には売りにくいとされる「昭和築物件」。なぜ昭和築物件は売りにくいのか?また、買う場合どんなリスクを覚悟しなければいけないのかを説明致します。
3ケ月間で売却できない場合は売却自体を見直したほうが良い?
不動産では売り出しから3ヶ月間で売却できない場合は1年後も売れ残る確率が非常に高いです。そのため売値見直しのタイミングとして1つの目安にすると良いでしょう。
サルでもわかる建物価格の計算方法※戸建ての建物価格を導き出す方法
中古物件の、特に戸建ての建物価格がどのように決まるのかをご説明いたします。
マイホーム購入の諸費用にはどんなものがある?抑える方法は?
マイホームを購入するためには、物件価格の他に、多くの諸費用が発生することをご存知ですか?安く抑える方法についても説明します。
購入・売却の際は是非知っておきたい優良な不動産業者の選び方
不動産購入・売却がうまくいくかどうかというのは、 不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。今回は不動産購入・売却の際に後悔しないように、優良な不動産会社の見極め方をお教えします。
実需にも投資家にも売れる戸建て住宅のメリット
戸建て住宅は居住用としても、投資用の賃貸用物件としても売れる可能性がある非常に魅力的な物件です。
土地の価格を精密に求める4手法(計算方法)
土地の価格というのは時間の経過や時勢などで変動するものであり、正確な価格を求めるのが難しいものです。今回は、土地の価格を精密に求める手法を4つご紹介させていただきます。
土地価格を公示地価からを計算して割り出すには?
「公示地価」から、実際の土地価格を求める方法をご紹介します。実際にある土地の値段を知りたいという場合に役立ちます。
新築から所有している物件の売り時は購入から5年目と10年目
新築から所有している物件を売却するのであれば、タイミングとしてはいつ頃を狙うのがいいのでしょうか?
住宅ローンが滞った時にやってくるサービサーとは?交渉は?
サービサーとの交渉の際には今の現状を正直に言って、対策を相談したほうが良いでしょう。元々は、破格の値段で買い取った債権が多いですから、サービサーの側も全額回収なんて言うことは考えていません。
大損しない住宅ローンの選び方!シュミレーションもしてみよう!
宅ローンの選び方によって、支払う利息の額は大きく変わってきます。そこで今回は、住宅ローンの選び方についてご紹介します。
競売の流れと競売物件情報を知る方法
競売の流れとインターネット上で競売物件情報を調べる方法について解説します。
ローン残高があっても不動産を売却できるのか?
誤解している人もたくさんいますが、実はローンが残っていても不動産を売ることは可能です。ただしローンが残っているときに売却をするには一定の条件があります。
サルでもわかる任意売却※競売との違い・流れ・デメリット
住宅ローンが支払えなくなった時などに不動産を売却する方法として、任意売却というものがあります。この任意売却はお金を借りている債務者に対する救済といった側面があります。

このページの先頭へ戻る