一物四価とは?〜同じ土地で何故価格が違うのか〜

今回は一物四価(いちぶつしか)についてお話をします。
耳慣れない言葉だと思いますが、簡単に言うと、一つの土地(一物)に対して四つの価格(四価)が存在するという事です。

 

その四つとは

  • 公示価格
  • 相場(実勢価格)
  • 固定資産税評価額
  • 相続税路線価

の四つです。
なぜ一つの土地に対して四つの価格が存在するのか・・・。
まずはこの四つの価格とは何か?を学んでいきましょう。

 

公示価格とは?

簡単に言うと不動産を売買する際に目安にする価格です。
建物は関係なく、土地本来の価値を表します。

 

地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会に専任された不動産鑑定士が現地を調査し、毎年1月1日時点の価格を定め、3月に公表します。

 

相場(実勢価格)とは?

実際に売買が成立した価格です。
一般的には、マンションであれば同じマンション、土地であれば同じ街区。このように、より近しい不動産の事例で相場は形成され、時期や周辺の状況に左右されます。

 

例えば「安くても良いから早く売りたい」や「同じ時期に同じマンション内で売り物が出た」などの時は、安くなる傾向があります。

 

固定資産税評価額とは?

固定資産税を算出する際に使用します。
この評価額に税率をかけ、不動産の固定資産税を割り出します。

 

一般的には、公示価格の約70%程度を目安に決定され、原則3年ごとに見直し行います。


路線価とは?

相続税の計算を算出する際に使用します。
毎年7月1日に国税局・税務署で公表されます。

 

公示地価の80%程度を目安に決定されますが、直近で取引された事例や不動産鑑定士の意見などを取り入れ決定します。


 

つまり、この四つの価格はそれぞれ用途が違うのです。

 

「公示価格」は一般の方が土地を購入する時や、不動産業者が土地を販売する時の参考にする際に使われます。「高すぎないか、安すぎないか」の指標の一つです。
その他には、主に不動産業者が「現在どのエリアが人気なのか」などを客観的に見る際に使用します。

 

但し、公示価格はあくまで「参考」であり、実際にマンションや戸建てを購入・売却する際の価格設定は「相場(実勢価格)」がメインで使われます。

 

なぜなら、その時の需要(買いたい人が多ければ価格は上昇する傾向)により不動産価格は左右されやすいという理由と、その不動産の間取りや眺望などは公示価格には反映されていないという理由です。

 

「固定資産税評価額」と「路線価」は先述のように、それぞれの税金を割り出す際に使用されます。

 

「公示価格」と分ける理由に関しては、「急騰した土地に関して税金も急騰する事を防ぐため」と言われており、居住者の方に過度な税金負担を強いないよう調整するためと言われております。

 

余談ですが、それぞれの税金に関しては不動産の条件によって控除される金額があったり、税率が違うので、不動産購入の際は頭に入れておくと良いかもしれません。

 

このように「土地」というものは、売買をする時もあり、所有すれば税金がかかるものです。
その「実際に売買する価格」と、「税金の評価を決める価格」を分けているために、一つの物に対して複数の価格が生まれます。

一物四価とは?〜同じ土地で何故価格が違うのか〜関連ページ

大失敗!後悔しない!マイホームを手に入れる方法
後悔しないマイホームを手に入れるためには、多くの情報を手に入れることが重要です。不動産会社に任せてばかりいると、「失敗した!」という事態に陥りかねません。
元不動産営業が教える不動産仲介手数料の計算式と仕組み
不動産売買時に不動産会社に支払う仲介手数料、消費税についてわかりやすく元不動産営業がお伝えいたします。
サルでもわかる路線価図の見方※これで計算できなければサル以下
ひとつひとつ順番に公式に当てはめて計算すればバカでも土地の価格を計算することができます。これで路線価図が読めなければサル以下よ♪
不動産売却の瑕疵担保責任を知らないでは済まされない!
不動産を売却した場合には「瑕疵担保責任」というものが発生します。個人か業者かにより異なります。期間や範囲など気になる点についてお伝えいたします。
不動産売買における特殊物件は価格にどう反映するのか?告知範囲は?
不動産売却時に特殊物件は価格にどのぐらいの割合で反映されるのでしょうか?また告知する範囲はどこまでが妥当なのでしょうか?
知らないと大損!「昭和築物件」に潜むリスクと売れない理由
一般的には売りにくいとされる「昭和築物件」。なぜ昭和築物件は売りにくいのか?また、買う場合どんなリスクを覚悟しなければいけないのかを説明致します。
3ケ月間で売却できない場合は売却自体を見直したほうが良い?
不動産では売り出しから3ヶ月間で売却できない場合は1年後も売れ残る確率が非常に高いです。そのため売値見直しのタイミングとして1つの目安にすると良いでしょう。
サルでもわかる建物価格の計算方法※戸建ての建物価格を導き出す方法
中古物件の、特に戸建ての建物価格がどのように決まるのかをご説明いたします。
マイホーム購入の諸費用にはどんなものがある?抑える方法は?
マイホームを購入するためには、物件価格の他に、多くの諸費用が発生することをご存知ですか?安く抑える方法についても説明します。
住宅ローン借り換えの注意点※比較・シュミレーションが重要
総返済金額と諸費用の総合計を判断材料にして、今借入している住宅ローンと今後借入を検討している住宅ローンとの比較シュミレーションが重要です。
購入・売却の際は是非知っておきたい優良な不動産業者の選び方
不動産購入・売却がうまくいくかどうかというのは、 不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。今回は不動産購入・売却の際に後悔しないように、優良な不動産会社の見極め方をお教えします。
実需にも投資家にも売れる戸建て住宅のメリット
戸建て住宅は居住用としても、投資用の賃貸用物件としても売れる可能性がある非常に魅力的な物件です。
土地の価格を精密に求める4手法(計算方法)
土地の価格というのは時間の経過や時勢などで変動するものであり、正確な価格を求めるのが難しいものです。今回は、土地の価格を精密に求める手法を4つご紹介させていただきます。
土地価格を公示地価からを計算して割り出すには?
「公示地価」から、実際の土地価格を求める方法をご紹介します。実際にある土地の値段を知りたいという場合に役立ちます。
新築から所有している物件の売り時は購入から5年目と10年目
新築から所有している物件を売却するのであれば、タイミングとしてはいつ頃を狙うのがいいのでしょうか?
住宅ローンが滞った時にやってくるサービサーとは?交渉は?
サービサーとの交渉の際には今の現状を正直に言って、対策を相談したほうが良いでしょう。元々は、破格の値段で買い取った債権が多いですから、サービサーの側も全額回収なんて言うことは考えていません。
大損しない住宅ローンの選び方!シュミレーションもしてみよう!
宅ローンの選び方によって、支払う利息の額は大きく変わってきます。そこで今回は、住宅ローンの選び方についてご紹介します。
競売の流れと競売物件情報を知る方法
競売の流れとインターネット上で競売物件情報を調べる方法について解説します。
ローン残高があっても不動産を売却できるのか?
誤解している人もたくさんいますが、実はローンが残っていても不動産を売ることは可能です。ただしローンが残っているときに売却をするには一定の条件があります。
サルでもわかる任意売却※競売との違い・流れ・デメリット
住宅ローンが支払えなくなった時などに不動産を売却する方法として、任意売却というものがあります。この任意売却はお金を借りている債務者に対する救済といった側面があります。

このページの先頭へ戻る