不動産仲介手数料の計算式と仕組み

 

仲介手数料とは、不動産の売買契約もしくは賃貸借契約が成約した時に、不動産会社へ支払う手数料です。
その売買や賃貸が成立した時にしか発生しない金額になります。

 

不動産会社が売主になり、自ら新築のマンションや戸建てを売りに出している時には、基本的には仲介手数料は発生しません。
従って今回は、売り主が不動産会社ではない、中古不動産売買時における仲介手数料についてご説明します。

 

仲介手数料はいくら?

手数料の上限は決まっています。

 

不動産が200万円以下の場合は5%の手数料。
200万円超〜400万円以下の場合は4%+2万円の手数料。
400万円超の場合は3%+6万円の手数料が上限となります。

 

あくまで上限なので、上記より少ない手数料に設定することは可能ですが、基本的には上限で請求されることが多いです。

 

手数料に関しての注意点

手数料を計算する時の不動産価格は消費税を含まない価格が基準となります。

 

元々土地は非課税ですので、土地に関しては成立した価格で計算しても問題ありません。
但し建物には消費税がかかりますので、マンションや、戸建ての建物部分を売買する際には気を付けましょう。
更に、仲介手数料にも消費税はかかってきますので注意しましょう。

 

実例

では、具体的に仲介手数料はいくらになるのか。

 

一般的に流通が多い2,000万円〜5,000万円程度の不動産を売買すると、どの程度仲介手数料がかかるのかを明記致します。
単純に税別価格に手数料率を掛け、更に消費税を掛けた数字になります。

 

※計算式「(物件価格(税別)×3%+6万円)×消費税1.08%=手数料

 

物件価格(税別) 手数料
2,000万円

712,800円
(20,000,000円×3%+6万円)×消費税1.08%

3,000万円 1,036,800円

(30,000,000円×3%+6万円)×消費税1.08%

4,000万円 1,360,800円

(40,000,000円×3%+6万円)×消費税1.08%

5,000万円 1,684,800円

(50,000,000円×3%+6万円)×消費税1.08%

繰り返しますが、上記手数料はあくまで上限の金額になります。

 

両手取引と片手取引

仲介を担当した人(会社)が、売主と買主の両方から手数料を貰う場合を両手取引と言い、売主または買主のいずれか一方から手数料を貰う場合の事を片手取引と言います。

 

例えば、マンションを売りたいAさんが、X社にこのマンションを買いたい人を探して欲しいと仲介を依頼します。

両手取引

X社が自らAさんのマンションを買いたい人(Bさん)を見つけ出し、売買が成立したとします。
その時X社は、AさんからもBさんからも手数料が貰えるので両手の取引になります。

 

片手取引

X社がAさんのマンションを買いたい人を見つけられずに、Z社がAさんのマンションを買いたい人(Bさん)を見つけ出し、売買が成立したとします。
その場合はX社はAさんから手数料を貰い、Z社はBさんから手数料を貰うので、それぞれ片手の取引になります。

 

最後に
最近では、手数料を上限金額より低く設定する仲介会社が現れたりと、不動産の仲介手数料は変革の時期を迎えています。
但し、2016年現在では、基本的には不動産を売る場合も買う場合も不動産仲介手数料を上限まで支払う事が一般的です。
不動産購入、または売却を考えている方は、それらを加味して計算しておきましょう。

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